권리금 산정 가이드
권리금 계약서, 사인하기 전 반드시 확인할 7가지
권리금 협상이 잘 마무리됐다고 안심하는 순간이 가장 위험합니다.
구두로 합의한 금액이 계약서에 잘못 적혀 있거나, 계약서에 빠진 항목 때문에 나중에 돈을 돌려줘야 하는 사례가 실제로 자주 발생합니다.
계약서 한 장이 수천만원을 지키기도 하고, 날리기도 합니다. 사인하기 전, 아래 7가지를 반드시 확인하세요.
확인 1. 권리금 총액만 적지 말 것
가장 흔한 실수입니다. “권리금 총액 8,000만원”처럼 뭉뚱그려 쓰면 나중에 분쟁이 생깁니다.
“시설은 왜 이렇게 낡았냐, 이건 속인 거다”
“고객 리스트 넘기기로 했는데 안 넘겨줬다”
이런 다툼을 막으려면 항목별로 쪼개서 적어야 합니다.
올바른 작성 방식
| 시설권리금 | OOO만원 | (인테리어, 주방 설비, 냉난방 등) |
| 영업권리금 | OOO만원 | (고객 기반, 운영 노하우, 거래처) |
| 바닥권리금 | OOO만원 | (입지, 상권 가치) |
| 합계 | OOO만원 |
항목별로 금액을 나누면 “무엇을 넘겨받는 대가인가”가 명확해지고, 어느 항목에서 문제가 생겼는지도 따질 수 있습니다.
확인 2. 이전 대상의 범위를 구체적으로 적을 것
권리금을 받는 대신 무엇을 넘기는지 계약서에 명확히 써야 합니다.
기재해야 할 항목 예시
시설·비품 목록 (에스프레소 머신, 냉장고, 테이블 N개 등)
재고 (식자재, 음료, 포장재 등 — 별도 정산 방식 포함)
고객 리스트 또는 SNS 계정 (넘기는 경우)
거래처 정보 (식재료 공급처, 배달앱 계정 등)
운영 레시피·메뉴얼
말로 “다 알려드릴게요”는 계약서에 아무 효력이 없습니다. 넘기기로 한 것은 계약서에 적어야 합니다.
확인 3. 임대차 계약 현황을 반드시 기재할 것
권리금 계약서에는 임대차 계약 현황도 함께 적어야 합니다.
기재해야 할 내용
임대차 계약 기간 (시작일 ~ 종료일)
월 임대료 및 보증금
임대인의 갱신 거절 여부 확인
임대차 계약이 6개월밖에 안 남은 상태에서 권리금을 받았는데, 임대인이 계약 갱신을 거절하면 새 임차인은 영업 자체를 못 하게 됩니다. 이 경우 권리금 반환 분쟁으로 이어질 가능성이 높습니다.
잔여 임대차 기간이 짧다면 임대인에게 먼저 갱신 의사를 확인하고, 그 내용을 계약서에 특약으로 넣는 것이 안전합니다.
확인 4. 인허가 승계 가능 여부를 확인하고 특약을 넣을 것
음식점, 주점, 학원, 의원 등 인허가가 필요한 업종은 영업 허가가 새 임차인에게 승계 가능한지 반드시 확인해야 합니다.
승계 불가 상황이 생기는 경우
기존 영업신고증이 위반 이력으로 취소된 경우
건물이 불법 용도로 사용되고 있는 경우
주류 판매 허가 구역 제한에 걸리는 경우
“영업에 필요한 모든 인허가 사항의 승계가 가능함을 양도인이 보증하며, 불가 시 양도인이 손해를 배상한다” 이 특약 하나가 나중에 수천만원의 분쟁을 막아줍니다.
확인 5. 임대인의 동의 또는 통보 여부를 확인할 것
권리금 계약은 기존 임차인과 새 임차인 사이에서 진행되지만, 임대인(건물주)과의 임대차 계약 승계가 전제되어야 합니다.
임대인이 새 임차인과의 임대차 계약을 거절하면 권리금 계약 자체가 무효가 됩니다. 이 경우 받은 권리금을 돌려줘야 하는 상황이 됩니다.
확인 순서
임대인에게 양도 사실 통보
임대인이 새 임차인과 계약할 의사 확인
임대인의 서면 동의서 또는 확인서 확보
이후 권리금 계약 서명 진행
임대인 확인 없이 권리금 계약 먼저 하는 것은 위험합니다.
확인 6. 계약금·잔금 일정과 해제 조건을 명시할 것
권리금 계약서에는 금전 수수 일정도 구체적으로 적어야 합니다.
기재해야 할 내용
계약금 금액 및 지급일
잔금 금액 및 지급일 (임대차 계약 승계 완료 후 지급이 원칙)
계약 해제 시 계약금 반환 또는 위약금 조건
임대차 계약 승계가 안 된 상태에서 권리금 잔금을 먼저 받으면, 나중에 반환 분쟁이 생길 수 있습니다. 잔금은 반드시 임대차 계약 승계 완료 후 지급받는 순서로 설계하세요.
확인 7. 숨겨진 리스크를 계약서에 명시할 것
양도인이 알고 있는 문제를 숨기고 계약하면 나중에 손해배상 청구를 받을 수 있습니다.
계약서에 반영해야 할 사항
건물 재건축·철거 예정 여부 (임대인에게 확인 후 기재)
영업 관련 행정 처분 이력 (영업정지, 위생 위반 등)
시설 중 작동 불량 항목
임대인과의 분쟁 또는 미납 내역
“몰랐다”는 말이 통하지 않는 경우가 많습니다. 알면서 숨기면 계약 해제 + 손해배상 청구 대상이 됩니다.
아는 것은 미리 고지하고, 계약서에 협의 내용을 적어두는 것이 양도인에게도 안전합니다.
권리금 계약서 최종 체크리스트
권리금 총액을 시설·영업·바닥으로 항목별 분리해 기재했는가
이전 대상(시설 목록, 재고, 고객 리스트 등)을 구체적으로 적었는가
임대차 계약 현황(기간, 임대료, 잔여 기간)을 기재했는가
인허가 승계 가능 여부를 확인하고 특약을 넣었는가
임대인의 동의 또는 의향을 확인했는가
계약금·잔금 일정과 해제 조건을 명시했는가
알고 있는 리스크(행정 처분 이력, 시설 하자 등)를 고지했는가
권리금 계약서는 국토교통부 표준계약서 양식을 기본으로 사용하되, 업종별 특수 상황에 맞는 특약을 반드시 추가하세요.
계약 금액이 클수록 서명 전 법무사 또는 변호사 검토를 받는 것을 권장합니다.
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